卖方能否以首付款确认函内容与实际不符为由 要求解除房屋买卖合同？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-105-1）

卖方能否以首付款确认函内容与实际不符为由

要求解除房屋买卖合同？

  ---北京某房产中介公司、闫某等与齐某、李某房屋买卖合同纠纷案例解析（一）

【关键词】

房屋买卖  根本违约  首付款确认函  解除合同  重置网签

【要点提示】

虽然首付款确认函中载明的已支付房款数额与实际不符，但买方同意补齐，且并不影响卖方实际收到房款的数额，也不会影响到合同的继续履行，此种情况下卖方无权以首付款确认函数额与实际不一致为由解除房屋买卖合同。

【当事人信息】

原告、买方、乙方：齐某、李某（二人系夫妻）

被告、卖方、甲方：闫某、陈某（二人原系夫妻）

第三人、居间方：某房产中介公司

【案情简介】

齐某与李某系夫妻关系。陈某与闫某系夫妻关系，涉诉房屋系二人夫妻共同财产，陈某、闫某于2016年4月27日离婚，涉诉房屋于2016年4月22日由陈某、闫某名下过户至陈某名下。

2016年3月1日，陈某、闫某与齐某在某房产中介公司居间下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定买卖涉案房屋。该合同约定：一、房屋成交总价：460万元。二、付款方式：1.乙方于2016年3月10日前将定金45万元支付甲方。2.乙方于银行批贷后且过户前且不晚于2016年5月30日将首付款213万元支付甲方。3.在银行批贷后且不晚于2015年5月30日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。4.剩余房款通过银行贷款。三、违约责任：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。

合同签订后，齐某依约支付定金45万元，2016年5月19日，买卖双方与中介公司共同到税务单位办理缴税事宜，因陈某、闫某提出首付款确认函上的内容与实际不符，双方未能达成一致、缴税未能办理。首付款确认函内容为：买卖双方就涉诉房屋进行二手房交易，买方已于2016年5月1日向卖方支付首期房款86万元整，卖方已收妥，特此确认。该确认函上载明买方李某、齐某，卖方陈某，落款时间为2016年5月13日。陈某表示签署该确认函时其上收到首期房款的数额为空白，且其签署日期为2016年5月3日。齐某、李某表示其于2016年5月4日签署该确认函，签署时其上收到首期房款的数额亦为空白，后由某银行填写数额。齐某、李某、陈某、闫某认可首付款确认函原件在某银行处，该确认函是买受人办理贷款所需材料。此后，陈某、闫某以网签合同买受人与《房屋买卖合同》、《补充协议》中约定的买受人不同，网签合同房屋成交价格与实际交易价款不符、首付款确认函标注不实为由要求齐某重置网签，并就首付款确认函标注不实的情况及实际买受人的情况予以更正说明。齐某、李某表示可以将首付款确认函中首付款未支付部分补齐，但需要双方签署变更协议，就变更首付款支付方式予以约定，陈某、闫某不同意签署变更协议。齐某、李某拒绝重置网签，要求陈某、闫某配合办理缴税、继续履行合同。双方因此产生争议导致合同未能继续履行，进而诉讼至法院。

【法院判决】

涉案房屋买卖合同继续履行。

【案件解析】

卖方能否以首付款确认函数额与实际不一致为由要求解除房屋买卖合同？

首先，依法成立的合同，受法律保护。陈某、闫某与齐某及中介公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。

其次，陈某认可签署该确认函时其上收到首期房款的数额为空白，陈某作为完全民事行为能力人，在具有空白内容的材料上签字，相应的风险其理应知晓，在随后因首付款确认函中载明的已支付首期房款数额与实际不符的情况下，双方应妥善协商解决。对于该不符一节，齐某一方并未拒绝履行买卖合同，而是因双方对于解决方式、流程不能达成一致才导致搁置。因齐某已经于2016年5月30日给付陈某首付款213万元，符合《补充协议》中约定的首付款付款方式，而某银行出具《个人二手住房按揭贷款承诺函》表明该行拟向借款人齐某发放贷款200万元，故即使首付款确认函中载明的已支付首期房款数额与实际不符，也并不影响陈某、闫某的合法权益，亦不会影响到合同的继续履行，故陈某、闫某无权以齐拒绝就此更正为由解除涉诉房屋的买卖合同关系。

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